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明确规定先验房再交房

发布时间:2014-08-08 11:03:37 来源:东江时报
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新版《商品房买卖合同》增加了购房人有权对商品房查验

  合同分预售和现售两个版本,首次引入惩罚性赔偿金,开发商“一房二卖”须加倍赔偿买主……昨日,市房管局举办新版《商品房买卖合同》知识讲座,邀请新版《商品房买卖合同》文本修订专家组成员、法学博士、清华大学法学院副教授程啸主讲,对新版《商品房买卖合同》示范文本的亮点进行了详细解读。

  新版合同分预售和现房两个版本

  今年,住建部和工商总局联合发布新版商品房买卖合同范本。记者看到,新版《商品房买卖合同》示范文本共有10章,仅正文就有26页。新版合同文本从保护消费者利益角度出发,对期房、现房采用不同合同文本。新版购房合同中,不少内容是硬性规定,例如,出售商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户,用于工程建设,并要求开发企业公布监管机构、监管账户和账号;楼盘公共服务及其他配套设施的交付条件和时间表明确写在合同中,包括公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校、绿地率、规划车位和车库等公共设施配套的交付时间、工程进度;增加了购房人有权对商品房查验的相关约定,明确规定要先验房,然后再交房;特别约定如果开发商不承担质量保修义务,必须由另一家单位来承担连带责任,这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司。
  新版合同一分为二,形成预售合同和现售合同两个版本。
  新版合同在“商品房基本状况”中增加“预售依据”一栏,注明该商品房由哪个单位批准预售、预售许可证号等。此外,还新增房屋“抵押情况”、“房屋权利情况”。“预售房具有更多的不确定性,这些措施完善了商品房交付条件和交付手续,从而完善现在的预售制度,防止开发商把已经卖给购房者的房子违规抵押给银行,同时督促开发商提高建房质量。”程啸说。

  合同内容具有强制性

  “新版商品房买卖合同最大的亮点,就是合同内容具有强制性。”程啸介绍,以往的旧版合同,房地产企业在和消费者签订合同时,往往在合同正本中只写一个大概情况,但在附件里却增加了很多有利于开发商的条约,消费者只能无奈接受。而新版的合同细化了很多内容,且不少是“必填”项目,一旦合同内容与附件内容相冲突时,以合同内容为主。
  无论现售合同示范文本还是预售合同示范文本,都只是适用新建商品房的买卖,不适用存量房即二手房买卖。
  记者从市房管局了解到,由于使用新版《商品房买卖合同》前需要升级相关的信息网络平台,一旦系统调配完成后将使用新版《商品房买卖合同》。

  常见购房纠纷

  合同纠纷:如交房时间、购房定金、产权办理等方面的合同纠纷,常见的是开发商不按时交房、产权办理一拖再拖等。
  质量问题:主要有墙体空鼓、裂缝、倾斜、地面裂缝,墙面、下水管道及卫生间、厨房漏水、渗水,精装修不符合规范、装修材料价高质次等。
  虚假宣传:部分开发商在销售过程中夸大宣传,消费者付款买了房之后,才发现与当初开发商口头承诺的不一致等问题。