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楼市从热到稳 我们一起回眸

发布时间:2021-12-24 10:28:17 来源:惠州日报
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      12月10日,赣深高铁正式开通运营。    惠州日报记者杨建业 摄

  12月10日,赣深高铁正式开通运营。    记者杨建业 摄


  2021年,惠州楼市在信贷紧缩中开局,在高层释放积极信号下走进尾声。这一年里,调控政策迭出,市场更趋理性;这一年里,有些房企爆雷,行业悬念不断;这一年里,楼市从热到稳,客户重掌话语权;这一年里,重提房地产是支柱产业,维稳楼市态度明朗……回顾即将过去的2021年,有太多值得我们铭记的时刻。在坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位下,调控已呈现常态化。2021年有哪些政策对房地产市场产生了关键性影响,又有哪些事件在潜移默化中左右了楼市走向?在2021年即将翻页之际,记者与您一同回眸。

  01

  信贷悄然紧缩 房贷利率上调

  2021年伊始,惠州楼市信贷便悄然收紧,房贷利率持续上浮,并影响全年。

  2020年12月31日,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,意在抑制部分城市房地产泡沫,优化信贷结构,增强金融支持实体经济能力,促进房地产市场持续健康发展。在此政策的影响下,惠州多家银行收紧个人按揭购房客户的审核门槛,并上调房贷利率。

  据惠州中原调查显示,3月份,惠州新房首套房贷利率普遍为5.6%-6.3%,二套房贷利率6.0%-6.5%,大部分银行的放款时间为3个月左右,放款周期有所延长。此后连续多个月新房贷款利率延续上升态势,放款周期拉长,按揭审核趋严,而二手房交易由于是分散个体向银行贷款,相应的贷款申请审核更严苛,甚至出现部分银行一度暂停办理二手房按揭的情况。直到第四季度,信贷环境才有所改善。

  房贷利率上浮,会显著增加购房成本,房贷额度偏紧、审核门槛提高又将部分购房者“挡在门外”,从紧的信贷政策对房地产市场成交造成较大影响。而为了对冲房贷利率上调对商品房销量的影响,房企只能通过促销等方式提升购房者入市意愿。今年6月后,惠州新房成交持续走低,市场优惠促销逐步蔓延,信贷紧缩无疑是重要影响因素。

  02

  高价地块频现 楼面价屡创新高

  2021年上半年,虽然惠州楼市受到了信贷管控加码以及疫情反复等因素的叠加影响,新房成交量对比去年下半年稍显逊色。但在“惠州全域纳入深圳都市圈”“深惠轨道交通建设持续推进”等利好之下,房地产开发企业对惠州城市发展看好,全国范围内的规模房企纷纷寻求机会抢滩进驻。使得上半年包括7月份,惠州土地市场持续升温,招拍挂成交的商住用地,楼面价屡创新高。

  3月26日,位于博罗石湾的一宗地块成功挂牌出让,引来华宇、保利、旭辉、金地、美的、海伦堡、招商等十多家房企竞拍,历经近2个小时的报价,最终被奥晨地产拿下,成交总价58460万元,溢价113.28%,成交楼面价8572元/㎡,刷新了当时的惠州土拍地块楼面价纪录。

  6月7日,金山湖1宗建面约5.27万㎡的商住用地出让,同样吸引了多家品牌房企参与角逐。最终被中海地产以约4.83亿高价竞得,成交楼面价约9160.72元/㎡,惠州楼面价新纪录诞生。

  除了上述地块,今年1-7月份惠州还有多宗地块进入了“惠州楼面价前10榜单”。有业内人士指出,前期土拍市场的火热,引起了相关部门关注,或为“新政”出台埋下伏笔。

  03

  三天无理由退定 优化销售流程

  今年6月,在市住建局指导下,市房地产行业自律委员会、市房协、市中介协会联合发起“三天无理由退定”倡议,呼吁我市房地产企业加入,并签署退定承诺,旨在共同营造“阳光购房”市场环境,进一步促进我市房地产行业平稳健康发展。该倡议活动获众多企业响应。

  截至目前,全市已有217个房地产项目加入“三天无理由退定”倡议,如果在这些项目购房,客户可在认购书签订之日起3个自然日内申请退定。

  据了解,对于自愿参与的房企,市房地产行业自律委员会都将颁发“三天无理由退定项目”牌匾。房地产企业在签署承诺书后,需在项目营销中心放置牌匾,并在显著位置公示退定规则提示,正确引导购房者了解规则的目的及要求。

  “倡议活动是房地产企业诚信经营、践行‘阳光购房’的具体体现,有利于缓解房地产市场快速发展所产生的问题,促进房地产企业的规范及自律。”市住建局相关负责人表示,无理由退定除了从机制上进一步优化销售流程,同时也对企业和行业从业者提出了更高要求,即真正通过高质量的产品和优质的服务吸引客户,稳步助力行业提质发展。

  值得一提的是,为防止发生恶意退定等情况,保护企业权益,市房协也制定了相应的风险预案,一经查实将由相关部门进行严厉查处,并发布联合通报。

  04

  “惠八条”发布 惠阳大亚湾限购

  8月9日凌晨,惠州市住房和城乡建设局网站发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),分别从建立完善房价地价联动机制、加强新建商品住房预售和价格备案管理、严格房地产开发资金监管、进一步完善商品住房销售政策、严格落实配建公建设施、稳步提升住房保障覆盖面、严格规范房地产市场秩序、强化联动调控机制等八个方面提出措施,进一步加强房地产市场调控。因调控内容共计8条,新政被业界称为“惠八条”。

  《通知》明确对大亚湾、惠阳非本市户籍居民实行二套房限购。同时明确商品房项目在取得预售许可后10日内须一次性公开全部房源。商品房项目分期申请价格备案的,总建筑面积在5万平方米以下的,须一次性申请;总建筑面积在5万平方米(含本数)以上申请的,每批次的建筑面积不低于3万平方米(尾盘除外)。

  《通知》同时指出,要优化土地竞拍规则,实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式。超出“三道红线”,存在重大失信行为的房地产开发企业,不得参与土地招拍挂。

  05

  部分房企受困 加重观望情绪

  近年来,在楼市调控愈发趋严的情况下,部分房企由于步伐太快,步子太大,陷入流动性危机,比如千亿房企泰禾、华夏幸福陷入债务危机、红星地产变卖股权等等。

  2021年,从某个头部房企出现流动性风险开始,之后接连不断地发生“品牌房企危机事件”,不管是“某头部房企的商票逾期”,还是某赴港上市房企的“股价事件”,都牵动着购房者的神经。其中,几家“受困”房企在惠州也有布局,造成了部分项目停工,给市场带来了更多不确定性。

  庆幸的是,惠州市场上,之前受“房企危机”影响陷入停工的部分项目,目前在相关部门的介入、组织领导下,逐步复工,力保交付。

  “房地产市场蓬勃发展二十年,其中也衍生出不少问题。在房住不炒的背景下,行业也必将回归理性发展,部分房企由于自身的经营管理跟不上时代趋势,导致陷入困境也是在所难免。不过,随着房企意识转变,信贷适度调整,情况会慢慢好转。”一位业内人士如是说。

  06

  二手房交易个税 调整为1%

  9月22日,惠州市税务局发布了《关于调整惠州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告(征求意见稿)》(以下简称《公告》)。《公告》提出,个人(不包括个体工商户)转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%,转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。同时,个人(包括个体工商户)转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%,自11月1日起执行。此前,惠州销售不动产个人所得税核定征收率为2%。此次调整,意味着惠州个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率减半,交易成本降低,一定程度上提升二手住宅市场流通性。

  惠州(粤东)世联行市场研究中心总监谢建灵表示,此次个税调整后,二手房的交易成本下降。按照以往经验,二手房交易过程中,税费一般由买方负担,总体来看,税费调整会对二手房交易起到刺激作用,但是在信贷收紧的环境下,影响不会太大。

  07

  交房即发证 保障业主权益

  6月2日,惠州市自然资源局联合市住建局、市税务局共同发布《关于加快推进“交房即发证”工作的实施方案》,要求自10月1日起,各县区新建商品房全部实现“交房即发证”,有力保障购房群众的合法权益。据惠州市自然资源局统计,截至10月底,全市已有48个楼盘项目实现了“交房即发证”业务办理,共计6256户业主实现了“收楼即领证”。

  “交房即交证”是指新建商品房在竣工验收后即刻启动办证程序,开展联合测绘,收集办证材料,缴交税费等,利用验收到交房的整改时间为业主办好证,达到交房即交证的目标,实现购房者办证“零跑动”。对购房者来说,“交房即交证”意味着可以快速实现住权与产权同步,合法权益得到保障,真正让群众既住得踏实,又睡得安稳。对房地产企业来说,时间就是金钱,办证等待时间越短,就越能最大限度节约经营成本。

  08

  购房风险提示 帮助市民避雷

  10月13日,广东省住房和城乡建设厅发布《广东省住房和城乡建设厅关于进一步做好商品房交易风险提示的通知》称,为维护购房者的合法权益,该厅研究制定了《广东省商品房交易风险提示》(以下简称《提示》),全文共13条内容,就购房过程中需要重点关注的风险事项作出提示。

  《提示》指出,房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》,擅自销售商品房,并向购房者收取购房款、认筹金、定金、预订款等款项的即是风险。购房者违规使用经营贷、消费贷等金融产品支付购房款的即是风险。同时,房地产开发企业要求购房者将购房款转入非商品房预售款专用账户、以高于备案价格销售商品房、不及时网签备案等均是风险。

  有业内人士认为,管理部门巧妙地用“向终端消费者进行买房风险提示”的形式,在帮助市民规避购房风险的同时,客观上也在向开发商发出了13条不值得提倡的行为,有利于房地产市场良好稳健发展。

  09

  央行宣布降准 信贷环境改善

  12月6日,中国人民银行宣布,决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。此次为全面降准,共计释放长期资金约1.2万亿元。

  惠州世联行策略资源部观点认为,本次降准主要目的是缓释经济下行压力,加强跨周期调节效果。具体作用到房地产,降准后,商业银行拥有足够的贷款额度,必然通过商业渠道向下散发,溶解此前冻结的房款信贷,可以预见部分城市刚需、改善型新房交易将得到回升,市场持续下跌的情况将有望筑底。

  其实,进入四季度后,“高层发声”“央行表态”密集向市场释放积极利好信号,多次提出要保障刚需和改善购房群体需求。最近召开的中央经济工作会议也提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。同时,在12月11日举办的“2021-2022中国经济年会”上,“房地产是支柱产业”说法再度被提起。

  一位业内人士称:“自四季度以来,多次喊话维稳房地产市场,支持合理住房需求,在这样的背景下,目前惠州信贷环境确实有所改善,但银行多为选择性宽松,主要偏向刚需群体。”

  10

  赣深高铁通车 利好沿线楼盘

  12月10日,惠州人期待已久的赣深高铁正式开通运营,赣深高铁是我国“八纵八横”高速铁路网京港(台)通道的重要组成部分,自北向南连接赣州、河源、惠州、东莞、深圳五城,在惠州境内沿途停靠惠州北、博罗北、仲恺站,惠州北站至东莞南站最快约16分钟,至深圳北站最快约27分钟。

  赣深高铁通车,进一步完善区域路网结构,极大便利沿线人民群众出行,意味着惠州和深圳将从“一小时生活圈”进入“半小时生活圈”,广深港惠生活圈的联系更加紧密,“轨道上的大湾区”加速形成。

  于惠州市民而言,赣深高铁通车,改变的不仅是出行速度,更是生活方式。快速、舒适的高铁出行,为年轻人的工作、老年人的养老等提供了更多选择。深莞惠实现半小时高铁通勤,也让惠州高铁北站新城等区域上演“深惠双城生活”变得可能。

  “赣深高铁通车,惠州沿线站点区域与深圳、东莞的时间距离大幅缩短,首先会为北站新城等板块带来可观的客流量,片区热度和关注度将明显提升;其次有望加速片区规划的落地。”一位业内人士指出,赣深高铁通车在一定程度上,有利于沿线站点楼盘的销售。

  11

  公积金新政 “人才”可贷100万

  12月13日,惠州市住房公积金管理委员会发布了关于印发《惠州市住房公积金管理委员会关于惠州市人才住房公积金优惠政策实施办法(试行)》的通知(以下简称《通知》)。该《通知》称,为切实加大住房公积金对高级人才在惠州市安居立业,惠州公积金中心出台了优惠政策,涵盖了住房公积金提取、贷款、缴存等方面,适用范围和对象为高级人才以及人才。

  《通知》提出,高级人才在我市购买首套、二套自住住房,住房公积金贷款的最高贷款额度为100万元,夫妻双方合计最高贷款额度为150万元;全日制硕士、副高职称以上人才购买首套房申请住房公积金贷款,住房公积金贷款个人最高贷款额度60万元,夫妻双方合计最高贷款额度为90万元。同时,全日制硕士、副高职称以上人才购买二套房申请住房公积金贷款,个人最高贷款额度50万元,夫妻双方合计最高贷款额度为80万元。

  值得一提的是,港澳台职工属本办法第二条规定的高级人才也可在本市缴存使用住房公积金,与内地缴存职工高级人才享受同等待遇。此外,人才符合我市住房公积金贷款条件且有商转公贷款需求的可不受“首房首贷”(即首套房首次住房公积金贷款)的限制。

  惠州资深媒体人、地产观察员罗洲认为,针对高级人才和人才提升公积金贷款额度,在当前信贷环境之下,无疑是对此类人员购房进行“减负”,不仅有利于惠州吸引人才,而且对楼市也有小幅度的刺激作用。

  本版文字 记者邬玉婷