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四季度或迎购房优惠潮

发布时间:2020-09-04 09:51:09 来源:惠州日报
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8月份,惠州新房成交一路走高。 记者周楠 摄


2020年1-8月房地产行业海外债、信用债发行情况    数据来源:Wind


  就像疫情的发生让人无法预料一样,如今的楼市走势也同样让人难以预判。以往行至年中,基于对前半场的数据研究和市场表现,行业人士对下半年楼市走势的研判,准确率常常八九不离十。而今年来,即便已经踩着“金九银十”节点,对于后市行情,很多人仍旧难以轻下断言。究其原因,瞬息万变的政策环境,让楼市走向变化难测。

  聚焦到惠州,受益于周边城市收紧的限购政策,以及都市圈建设的利好政策叠加影响,很多人在不断攀升的成交数据之中,选择乐观地看待本地市场。但经验告诉我们,当楼市板块轮动加剧,如果只是选择性地接收“正面消息”,容易误判楼市行情。尤其,当监管部门预期严控房企债务融资;当本地市场坚持调控不放松,持续强化资金监管制度;当下半年新品扎堆供应,市场供应持续激增……惠州楼市跟随政策风向,暗藏变数。


  市场现状

  本外地购买力加速入场

  当前的惠州楼市,如果用一个词来形容,可能只有“火热”最贴切。在粤港澳大湾区的大背景下,前有广、深都市圈建设利好,后有深莞最严调控政策加持,惠州楼市在外溢购买力的助攻下,成交一路走高。据惠州中原地产统计数据显示,8月惠州市(四区三县)新建商品住宅网签22177套、233.35万平方米,环比分别上涨34.69%、33.83%,同比去年增长了102.31%。

  其中,临深、临莞区域持续升温,尤其是惠阳、仲恺等片区的热点楼盘,吸引了大批深圳、东莞购房者的青睐,在区域内的任何一个热点楼盘,停车场都几乎被“粤B”和“粤S”的车辆霸场。在外溢购买力的追捧下,很多热点楼盘出现卖断货的情况。特别是仲恺片区,从5、6月份的卖不动,佣金奖励高达7、8个点,到7月份以来的不够卖,行情急速转变,让人措手不及。

  外溢购买力的汹涌而至,也推高了本地购房群体的入场热情。在最近亮相的几个惠城区楼盘现场,无论是营销中心、样板房开放,还是论坛造势活动,不分周末与工作日,都聚满了闻讯而来的购房者。

  在时代风华,一位三栋村村民告诉记者,原本自己有自建房,没考虑过买房,但如今看到惠州楼市发展势头如此迅猛,加之家里也有些闲钱,就动了买房的念头,“以后孩子结婚可以用,孩子不用的话,当做投资也不错。”

  在华贸开设展厅的金地招商中交·未来理想,自设展以来,基本上每天都有30~40余批的市民登记了解。刚刚登记完成的肖女士告诉记者,自己打算转出去保利山水城的三居室,换购一套金山新城的楼盘。

  “以前买房就挑选景观环境好的,没有考虑是不是热点片区,有没有升值空间。对比了几年来各区域的行情变化,发现买房不仅要买环境,还要买未来。”肖女士称,周边城市限购后,几个外地的朋友都来到惠州买房,而且首选金山新城片区,“听他们说得多了,我也有点动心,觉得要跟随大环境,换一套热点区域的楼盘。”


  调控动向

  房企债务融资严控预期增加

  于楼市而言,无论是房企布局运维,还是购房者投资置业,如果只看到一城一池的短期利好之中,而罔顾外部环境的变化,则极有可能让自己陷于被动,与最初的目标背道而驰。就惠州楼市而言,无论是规划预期,还是市场信心,都足以撑得起“预期乐观”的断言。但如果放眼外部的行情变化,会发现这种乐观背后,暗藏变数。

  8月20日,住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

  座谈会释放的信息暗合了前段时间的房企融资新规传闻。据业界传闻,为控制房地产企业有息债务增长,监管部门出台新规,对房企按照“红-橙-黄-绿”四档管理,并设置了“三道红线”,还要对信托、资管产品和海外融资,进行全方位的监管。

  分析人士指出,座谈会虽未提及“三道红线”,但其释放的重大信号是房企融资端,对重点房地产企业形成资金监测和融资管理规则,也证明房企融资从严管控并不是空穴来风。

  “房企融资从严管控,无疑给‘高杠杆’的房企泼了一盆冷水。”一位业内人士认为,在过去很多年,依赖高杠杆融资,敢于冒险的激进派房企“空手套白狼”,实现了快速扩张和裂变,而那些老老实实发展的企业,却难有很好的发展机会,“房企融资一旦从严管控,过于激进的房企将受到融资限制,只能放慢扩张步伐。而产品有竞争力、财务稳健的企业,也将迎来更加宽阔的发展空间。”


  谨慎乐观

  优惠潮将在第四季度到来

  不了解的购房者或许会有疑问,堵住了房企债务融资漏洞是好事,对楼市行情会产生什么影响呢?

  上述业内人士认为,房企融资渠道受限,最直接的影响或许会触发一波降价优惠潮和项目转让潮。

  “一般来说,房企来钱的渠道就是卖房和融资。当融资大门关闭,那些没有央企背景、前期又囤了不少地块的民营房企,迫于资金压力,可能会选择降价卖房或者转让项目。但由于地方政府对降价卖房的制约,所以大概率上会出现打包卖项目或卖股权的热潮。”该人士分析称,受限于资金压力,一大批房企拿地或许也会更为谨慎,“拿地热情消减,土地溢价率得到控制,房价也就得到了控制。”

  据了解,近几年预期不断向好的惠州市场,也吸引了全国一线品牌房企的扎堆进驻。在记者此前统计的58家入惠百强房企名单中,有不少是在短短几年内快速扩张,实现一城多盘布局的房企。正所谓牵一发而动全身。当集团总部的融资渠道受限,波及到区域公司,自然也会出现资金链收紧的情况。

  而在此之外,根据惠州实施的商品房预售资金监管办法,要求预售资金需在对应楼栋具备自主办证条件后,才能解除监管。这项为保护购房者合法权益,促进市场稳定健康发展的规定,也在很大程度上限制了房企的资金使用,增加了房企的资金压力。

  因此,未来惠州市场极有可能会出现这样的情况:对依赖高杠杆融资的激进房企来说,对外融资无门,对内降价受限,好不容易卖出了房子,还不能拿回全额,生存压力会越来越大!而对那些自有资金充裕、财务状况稳健的房企来说,只要做好产品,就不存在太大的生存考验。

  “对于急着入场的购房者来说,我建议等到第四季度再看看。”上述业内人士继而认为,一般年末是房企支付各项费用的节点,也是冲刺业绩的关键时期,身负融资和资金压力,很多房企会选择大幅的优惠促销来快速变现,“另外,受疫情影响,全年的新增供应会集中在下半年入市。在激烈竞争中,选择让利促销的楼盘也会增加。”


  ◎相关链接

  百强企业海外债发行规模有所回落

  据中国指数研究院提供的数据显示,2020年1~8月,房地产行业信用债发行总规模4472亿元,同比增长14.5%,海外债发行规模3324亿元,同比下降18.6%。

  8月,房地产行业信用债发行规模690亿元,同比增长7.6%,环比增长5.6%,海外债发行规模451亿元,同比大增175.0%,环比下降6.3%,主要由于2019年7月监管升级,8月份海外债融资规模大幅下降所致。

  2020年1~8月,房地产行业信用债平均利率为4.45%,同比下降0.90个百分点,海外债平均利率为8.00%,同比下降0.83个百分点。8月,信用债平均利率4.57%,同比下降0.66个百分点,海外债平均利率7.09%,同比下降0.64个百分点。

  8月,银保监会主席郭树清指出,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”,同时房企融资管控消息在地产行业广泛传播,房地产金融监管整体趋严。未来,房地产企业应适应国家政策的变化,积极调整经营战略,不断提高自身运营水平,同时,高度重视现金流安全,保持发展定力,坚持高质量发展。

  文/制表  记者卢振侠